Buitenplanse afwijking voor functietransformatie in Maastricht
Regels voor herbestemming kantoor, winkel of bedrijf naar woning
56 dagen (8 weken)
Vanaf € 1.370,75
Doorlooptijd
56 dagen (8 weken)
Kosten
Vanaf € 1.370,75
Snel antwoord
Een buitenplanse omgevingsvergunning is nodig als de transformatie strijdig is met het omgevingsplan. De gemeente is terughoudend. Voldoe aan eisen zoals minimumoppervlaktes vanaf 18 m2, parkeernormen en planschadeafwikkeling (Bron: Uitvoeringsregels 2024). Dien aan via Omgevingsloket.nl.
Laatste update: 27-1-2026
De gemeente Maastricht hanteert specifieke regels voor buitenplanse afwijkingen bij functietransformatie van kantoor, winkel of bedrijf naar woning om de leefbaarheid te waarborgen. Volgens de Omgevingswet en lokale uitvoeringsregels is een omgevingsvergunning vereist als de activiteit strijdig is met het omgevingsplan. De gemeente is terughoudend bij verlening. Prioriteer herbestemming onder voorwaarden zoals minimumleeftijd gebouw van 5 jaar en minimale oppervlaktes (Bron: Uitvoeringsregels woningsplitsing 2024).
Vergunningsquickscan
Weet vooraf of uw plan vergunbaar is
Een onderzoek op uw eigen adres: de vergunningroute, de regels van uw gemeente en de stukken die u moet indienen. U ontvangt het rapport als PDF per e-mail.
Wanneer is een buitenplanse afwijking nodig in Maastricht?
Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) is vereist voor activiteiten strijdig met het omgevingsplan, zoals functietransformatie naar woning (art. 5.1 lid 1 a jo. 5.8 Omgevingswet). Volgens Bkl art. 8.0a en 8.0b moet voldaan worden aan evenwichtige toedeling functies en instructieregels. Voor herbestemming naar woningen gelden aanvullende eisen in de Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en kleinschalige herbestemming (2024). Medewerking is mogelijk als het gebouw minstens 5 jaar oud is, planologisch aanvaardbaar en voldoet aan minimale oppervlaktes. Geen publieksfunctie op begane grond in kernwinkelgebied (Bron: Uitvoeringsregels 2024).
Eisen en voorwaarden voor herbestemming naar woning
Voor herbestemming naar woning(en) moet het gebouw tenminste 5 jaar oud zijn. Het verzoek moet planologisch en stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Nieuwe woningen voldoen aan minimale oppervlaktes: huurappartementen centrum 18 m2 (onder €452), 35 m2 (€452-€808), 45 m2 (boven €808); overig 18/45/55 m2. Koopappartementen centrum/overig 45/55 m2 onder NHG-grens. Voldoe aan parkeernormen, sluit afwentelingsovereenkomst planschade en zorg voor afvalopslag 0,5 m2 per woning en fietsstalling 1,5 m2 per woning. Voor kamergewijze verhuur minimaal 18 m2 per wooneenheid. Maximum kamerverhuur per straat niet overschrijden (20% stedelijk, 10% stadsrand) (Bron: Uitvoeringsregels 2024).
Procedure en participatie
Dien aanvraag in via Omgevingsloket. Voor >10 woningen geldt participatieplicht. Bindend advies raad vaak nodig, behalve bij gebruikswijziging zonder toename bebouwd oppervlak/volume (Bron: Bindend adviesrecht 2024, Participatieplicht 2024). Op ENCI-terrein specifieke beleidsregels met wegingskader (2025).
Kosten leges 2026
Voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit: €1.370,75. Met bouwactiviteit staffel op bouwkosten, bv. <€50.000 min. €262,80. Extra toeslag BOPA €1.739,15. Tarieven gelden vanaf 1 januari 2026 (Bron: Legesverordening fysieke diensten 2026).
Voorwaarden & vereisten
Gebouw minstens 5 jaar oud(verplicht)
Documenten: Bewijs ouderdom gebouw
Minimale oppervlaktes woningen (18-55 m2 afhankelijk type)(verplicht)
Documenten: Plattegronden, huurprijsindicatie
Planschade afwentelingsovereenkomst(verplicht)
Documenten: Overeenkomst
Afvalopslag 0,5 m2 per woning, fietsstalling 1,5 m2(verplicht)
Documenten: Tekeningen stallingen
Voldoen parkeernormen(verplicht)
Documenten: Parkeerplan
Aanvraagproces
Volg deze stappen voor uw bestemmingsplan-afwijken aanvraag:
Voorbereiding
Controleer strijdigheid omgevingsplan en voldoe eisen herbestemming.
VoorafAanvraag indienen
Via Omgevingsloket.nl met benodigde stukken.
Beoordeling
Toetsing aan Bkl, lokale regels, mogelijk participatie en raadsadvies.
8 wekenBesluit
Verlening of weigering.
Tip
Professionele hulp nodig?
Laat de aanvraag voor uw bestemmingsplan-afwijken in Maastricht over aan een specialist.
Kosten overzicht
Buitenplanse planactiviteit zonder bouw
2026 (Legesverordening fysieke diensten)
€1.370,75
Toeslag BOPA
2026
€1.739,15
Met bouwactiviteit staffel bouwkosten
2026
Vanaf €262,80 (<€50k)
Buitenplanse zonder bouw
€ 1.370,75
Toeslag BOPA
€ 1.739,15
Afmetingen
Min. oppervlakte
18m²
Let op: extra beperkingen
Voor dit gebied gelden aanvullende regels: schaarstegebied. Neem contact op met de gemeente voor specifieke eisen.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Alles wat u moet weten over bestemmingsplan-afwijken in Maastricht
Bij gebouw >5 jaar, planologisch aanvaardbaar, min. oppervlaktes, parkeren, planschade (Uitvoeringsregels 2024).
€1.370,75 zonder bouw + toeslagen (2026).
Ja bij >10 woningen (Participatieplicht 2024).
Vaak ja, uitzondering gebruikswijziging zonder uitbreiding.
Extra wegingskader, wonen ondergeschikt (Beleidsregels 2025).
Bronnen
- Beleidsregels voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten op het ENCI-terrein
- Bindend adviesrecht gemeenteraad bij Buitenplanse Omgevingsplanactiviteiten
- Participatieplichtige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten
- Uitvoeringsregels woningsplitsing, woningomzetting en kleinschalige herbestemming
- Verordening op de heffing en de invordering van leges burgergerichte diensten Maastricht 2026
- Verordening op de heffing en de invordering van leges fysieke diensten Maastricht 2026
- Bouwverordening Maastricht 1999
- Verordening nadeelcompensatie Maastricht
Samenvatting
Andere vergunningen in Maastricht
Nuttige links
Aan de slag
Start uw bestemmingsplan-afwijken aanvraag in Maastricht
Vergelijk gratis de beste specialisten in uw regio.