Laden...
Laden...
Complete gids voor het aanvragen van een omgevingsvergunning in Nederland. Kosten, procedure, termijnen en vereisten voor nieuwbouw, verbouw en uitbouw in 2026.
11-24 weken
2% - 3,5% van de bouwsom (excl. BTW)
Gemiddeld
Vind direct een adviseur die ervaring heeft met omgevingsvergunning in uw regio.
Vergelijk specialistenGratis en vrijblijvend
De omgevingsvergunning is een essentiële vergunning voor iedereen die wil bouwen, verbouwen of uitbreiden in Nederland. Sinds de invoering van de Omgevingswet zijn de regels rondom vergunningen verder vereenvoudigd, maar het is cruciaal om te weten wanneer u wel of geen vergunning nodig heeft. Deze uitgebreide gids biedt alle informatie die u nodig heeft om uw omgevingsvergunning succesvol aan te vragen in 2026. Van het checken of u een vergunning nodig heeft via het Omgevingsloket tot aan de exacte kosten en termijnen per gemeente - alles wat u moet weten staat hier. Met actuele informatie over de Omgevingswet, praktische stappen voor het aanvraagproces, en inzicht in veelgemaakte fouten, helpt deze gids u om zonder verrassingen uw bouwproject te starten.
Een omgevingsvergunning is een vergunning die u nodig heeft als u wilt bouwen, slopen, of aanpassingen wilt doen aan uw woning, bedrijfspand of omgeving. De omgevingsvergunning vervangt sinds de invoering van de Omgevingswet verschillende vergunningen die voorheen bestonden, zoals de bouwvergunning, sloopvergunning en milieuvergunning. Het doel van de omgevingsvergunning is om te waarborgen dat bouwactiviteiten voldoen aan veiligheidsvoorschriften, het omgevingsplan en andere relevante regelgeving. De vergunning wordt verleend door het bevoegd gezag - meestal de gemeente waar het project plaatsvindt.
Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Deze wet bundelt en vereenvoudigt de regelgeving rondom ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Een belangrijk principe van de Omgevingswet is dat vergunningplicht de uitzondering is en dat zoveel mogelijk activiteiten worden geregeld met algemene regels. Dit betekent dat meer bouwactiviteiten vergunningvrij kunnen worden uitgevoerd dan voorheen. Het digitale Omgevingsloket is hét centrale punt waar u kunt controleren of u een vergunning nodig heeft en waar u de vergunning kunt aanvragen.
De omgevingsvergunning is breder dan de oude bouwvergunning. Waar de bouwvergunning zich alleen richtte op bouwen, omvat de omgevingsvergunning ook activiteiten zoals het kappen van bomen, het aanleggen van uitwegen, het veranderen van monumenten en diverse milieuactiviteiten. Voor aanvragers betekent dit dat u met één vergunning verschillende activiteiten kunt regelen, wat het proces eenvoudiger en efficiënter maakt. Wel is het belangrijk om bij uw aanvraag aan te geven welke activiteiten u wilt uitvoeren, zodat het bevoegd gezag kan beoordelen of deze activiteiten vergunningplichtig zijn.
Het is niet altijd duidelijk wanneer u een omgevingsvergunning nodig heeft en wanneer niet. De regels verschillen per type werkzaamheden en worden bepaald door het omgevingsplan van de gemeente. In het algemeen geldt dat u een omgevingsvergunning nodig heeft voor bouwactiviteiten waarbij de constructie van het gebouw wordt gewijzigd, voor nieuwbouw, en voor projecten die de leefomgeving significant beïnvloeden.
Als u een nieuw gebouw gaat neerzetten, moet u altijd een omgevingsvergunning aanvragen bij de gemeente. Dit geldt voor woningen, bedrijfspanden, bijgebouwen, schuren en andere constructies. De gemeente beoordeelt of uw bouwplan voldoet aan het bestemmingsplan en de bouwtechnische eisen uit het Bouwbesluit. Voor nieuwbouw wordt altijd de uitgebreide procedure gevolgd, wat betekent dat de behandeltijd ongeveer 6 maanden kan zijn.
U heeft een omgevingsvergunning nodig voor elke verbouwing waarbij u constructieve wijzigingen aanbrengt. Dit betekent wijzigingen aan dragende muren, vloeren, gevels en daken. Ook als u bijvoorbeeld een muur wilt doorbreken, een nieuwe trap plaatst, of de indeling van uw woning structureel wijzigt, is een vergunning verplicht. Regulier onderhoud zoals schilderen, behangen of het vervangen van keukenkasten is vergunningvrij.
Voor een uitbouw of aanbouw geldt dat u in veel gevallen een vergunning nodig heeft, maar er zijn uitzonderingen. Kleine uitbouwen aan de achterzijde van uw woning (maximaal 3 meter hoog en binnen het achtererfgebied) kunnen vergunningvrij zijn. De precieze regels hangen af van het omgevingsplan van uw gemeente. Via de vergunningscheck op het Omgevingsloket kunt u snel controleren of uw uitbouw vergunningplichtig is.
Voor een dakkapel aan de voorzijde van uw woning heeft u altijd een omgevingsvergunning nodig. Dakkapellen aan de achterzijde zijn vaak vergunningvrij, mits ze voldoen aan bepaalde voorwaarden zoals maximale afmetingen en plaatsing. Een dakopbouw die de hoogte van het gebouw verhoogt is vrijwel altijd vergunningplichtig.
De Omgevingswet maakt het mogelijk om meer activiteiten vergunningvrij uit te voeren. Voorbeelden van vergunningvrije werkzaamheden zijn: kleine buitenbergingen aan de achterzijde (maximaal 5 m² en 3 meter hoog), erfafscheidingen, zonnepanelen op het dak (niet op monumenten), dakkapellen aan de achterzijde, bepaalde aanbouwen binnen strikte voorwaarden. Let op: vergunningvrij betekent niet regelvrij. Ook voor vergunningvrije werkzaamheden moet u voldoen aan de voorschriften uit het omgevingsplan en het Bouwbesluit.
Laat de aanvraag voor uw omgevingsvergunning over aan een specialist en bespaar tijd en geld.
Het aanvragen van een omgevingsvergunning verloopt sinds de Omgevingswet volledig digitaal via het Omgevingsloket. Het proces bestaat uit verschillende stappen die u zorgvuldig moet doorlopen om te voorkomen dat uw aanvraag wordt afgewezen of vertraagd.
Vergunningscheck uitvoeren
Begin altijd met de vergunningscheck op het Omgevingsloket (omgevingswet.overheid.nl). Door uw adres in te voeren en aan te geven wat u wilt doen, krijgt u direct te zien of u een vergunning nodig heeft. De check geeft ook aan welke documenten u moet aanleveren en of u een melding moet doen in plaats van een vergunning aanvragen.
Benodigde documenten verzamelen
Voor een complete aanvraag heeft u meestal de volgende documenten nodig: tekeningen van de bestaande situatie en de nieuwe situatie (plattegronden, geveltekeningen, doorsnedes), situatietekening waarop de ligging van het perceel is aangegeven, bouwbesluittoets of constructieberekening (indien van toepassing), eventueel aanvullende documenten zoals een bodemonderzoek, energieprestatieadvies, of monumentenvergunning. Alle tekeningen moeten op schaal zijn en voldoen aan de technische eisen die de gemeente stelt.
Aanvraag indienen via het Omgevingsloket
Log in op het Omgevingsloket met DigiD. Vul het aanvraagformulier in en upload alle benodigde documenten. Let op dat alle documenten volledig en leesbaar zijn. Een onvolledige aanvraag leidt tot vertraging omdat de gemeente u eerst zal vragen de ontbrekende documenten aan te leveren. Direct na indiening betaalt u de legeskosten.
Volledigheidstoets en behandeling
Na indiening controleert de gemeente of uw aanvraag compleet is. Bij een onvolledige aanvraag krijgt u de mogelijkheid om binnen een bepaalde termijn de ontbrekende stukken aan te leveren. Is de aanvraag compleet, dan start de formele behandelperiode. Afhankelijk van de complexiteit van uw aanvraag volgt de reguliere procedure (8 weken) of de uitgebreide procedure (6 maanden).
Besluit en inwerkingtreding
Na afloop van de behandelperiode ontvangt u het besluit van de gemeente. Bij een vergunningverlening treedt de vergunning niet direct in werking. Er is een bezwaartermijn van 6 weken waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken. Na afloop van deze termijn wordt de vergunning onherroepelijk en kunt u beginnen met bouwen. Belangrijk: onder de Omgevingswet geldt niet langer de fictieve vergunningverlening. Als de gemeente niet binnen de termijn beslist, betekent dit niet automatisch dat de vergunning is verleend.
De kosten voor het aanvragen van een omgevingsvergunning worden legeskosten genoemd. Deze kosten zijn een percentage van de totale bouwkosten en worden door elke gemeente zelfstandig vastgesteld in de gemeentelijke legesverordening. Hierdoor kunnen de kosten sterk verschillen per gemeente.
De legeskosten worden meestal berekend als een percentage van de bouwkosten exclusief BTW. Het percentage ligt gemiddeld tussen de 2% en 3,5% van de totale bouwsom, maar dit verschilt per gemeente en wordt vaak berekend in schijven. Grotere bouwprojecten betalen over hogere schijven een lager percentage. Naast de behandelingskosten kunnen er extra kosten zijn voor vooroverleg, gebiedsspecifieke procedures of aanvullende adviezen.
Om een beeld te geven van de kosten in verschillende gemeenten: Amsterdam: 2,7% - 3,4% van de bouwsom voor bouwvergunningen, dakkapel voorzijde €350-€550, uitbouw €450-€750. Rotterdam: minimaal €51,70 voor een omgevingsvergunning bouwen, wijziging voorschriften €250. Groningen: integraal vooroverleg €166,89 per aanvraag. Noardeast-Fryslân: standaardtarief vanaf €51,70. Deze bedragen zijn indicatief en kunnen per project verschillen afhankelijk van de bouwkosten en complexiteit. Raadpleeg altijd de legesverordening van uw eigen gemeente voor exacte tarieven.
Indien u uw aanvraag intrekt binnen drie weken na indiening (bij een reguliere procedure) of binnen zes weken (bij een uitgebreide procedure), krijgt u 75% van de betaalde leges terug. Bij een gehele of gedeeltelijke weigering van de omgevingsvergunning door de gemeente ontvangt u een vermindering van 50% van de leges. Let op: als de gemeente de vergunning afwijst, krijgt u dus niet alle leges terug. De leges dekken immers de behandelingskosten van uw aanvraag.
Naast de gemeentelijke leges moet u rekening houden met kosten voor het laten maken van tekeningen, constructieberekeningen en andere vereiste rapporten. Afhankelijk van de complexiteit van uw project kunnen deze kosten variëren van enkele honderden euro's voor eenvoudige tekeningen tot enkele duizenden euro's voor complexe projecten met volledige constructieve en bouwfysische berekeningen. Ook kunt u ervoor kiezen om een architect of bouwkundig adviseur in te schakelen die de gehele aanvraag voor u regelt.
De behandeltermijn van een omgevingsvergunning hangt af van het type procedure dat wordt gevolgd. De Omgevingswet kent twee hoofdprocedures: de reguliere procedure en de uitgebreide procedure.
De reguliere procedure heeft een beslistermijn van 8 weken vanaf het moment dat de aanvraag compleet is. Deze procedure wordt toegepast op de meeste 'gewone' bouwplannen zoals kleinere verbouwingen, uitbouwen en aanbouwen. De gemeente kan de termijn eenmalig met maximaal 6 weken verlengen als extra onderzoek of advisering nodig is. U wordt hiervan op de hoogte gesteld.
De uitgebreide procedure heeft een beslistermijn van 6 maanden (26 weken). Deze procedure wordt toegepast bij complexe projecten met grote impact op de leefomgeving, zoals nieuwbouw, grote verbouwingen, rijksmonumenten en projecten waarvoor een milieueffectrapportage (MER) nodig is. Bij de uitgebreide procedure wordt het ontwerp ter inzage gelegd voor 6 weken, zodat belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen. Ook deze termijn kan eenmalig met maximaal 6 weken worden verlengd.
Nadat de gemeente een besluit heeft genomen, begint de bezwaartermijn van 6 weken. Tijdens deze periode kunnen belanghebbenden (zoals buurtbewoners) bezwaar maken tegen de vergunningverlening. Als er geen bezwaren worden ingediend, wordt de vergunning na 6 weken onherroepelijk. Bij bezwaren moet de gemeente deze eerst behandelen voordat de vergunning definitief wordt. Tegen een besluit op bezwaar kan vervolgens beroep worden ingesteld bij de rechtbank, wat tot een jaar extra vertraging kan opleveren.
Belangrijk om te weten: onder de Omgevingswet geldt niet langer de fictieve vergunningverlening. Dit betekent dat als de gemeente niet binnen de beslistermijn beslist, de omgevingsvergunning NIET automatisch wordt verleend zoals dit onder de oude Wabo-wetgeving wel het geval was. U moet dus altijd wachten op een expliciet besluit van de gemeente voordat u kunt beginnen met bouwen.
Veel aanvragen voor een omgevingsvergunning worden afgewezen of vertraagd door vermijdbare fouten. Hieronder de meest voorkomende fouten en hoe u deze kunt voorkomen.
De meest voorkomende fout is het indienen van een onvolledige aanvraag. Dit gebeurt vaak doordat tekeningen ontbreken, de schaal niet klopt, of verplichte bijlagen zoals constructieberekeningen niet zijn toegevoegd. Gebruik de checklist op het Omgevingsloket en controleer voordat u indient of alle vereiste documenten zijn toegevoegd en volledig ingevuld zijn.
Tekeningen moeten voldoen aan strikte eisen: ze moeten op schaal zijn (meestal 1:100 of 1:50), alle afmetingen moeten zijn aangegeven, en zowel de bestaande als de nieuwe situatie moeten duidelijk zijn. Veel aanvragen worden vertraagd omdat tekeningen onduidelijk zijn of belangrijke informatie missen. Laat bij twijfel uw tekeningen controleren door een professional.
Een grote fout is beginnen met bouwen voordat de vergunning onherroepelijk is. Ook al heeft de gemeente de vergunning verleend, de bezwaartermijn van 6 weken moet eerst verlopen. Als u te vroeg begint en er komt alsnog een bezwaar, kunt u gedwongen worden om het werk stil te leggen of zelfs alles terug te bouwen.
Als u tijdens de bouw afwijkt van het vergunde plan, bouwt u illegaal. Elke afwijking, hoe klein ook, vereist een nieuwe vergunning of vergunningswijziging. Dit kan leiden tot een bouwstop en boetes. Wilt u iets wijzigen? Vraag dan eerst een wijzigingsvergunning aan voordat u de wijziging doorvoert.
Een veelgemaakte fout is een plan indienen dat niet voldoet aan het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Controleer altijd eerst op het Omgevingsloket wat er op uw perceel is toegestaan qua bouwhoogte, oppervlakte en gebruik. Bij afwijking van het omgevingsplan moet u vaak een zwaardere procedure volgen of is het plan helemaal niet haalbaar.
Met de juiste voorbereiding en aanpak verhoogt u de kans aanzienlijk dat uw omgevingsvergunning snel en zonder problemen wordt verleend.
Veel gemeenten bieden de mogelijkheid van vooroverleg voordat u de formele aanvraag indient. Tijdens dit vooroverleg kunt u uw plannen bespreken met een ambtenaar die aangeeft of uw plan kansrijk is en welke aandachtspunten er zijn. Dit vooroverleg kost wel leges (vaak rond €150-€200), maar kan u veel tijd en geld besparen door problemen vroegtijdig te signaleren.
Bestudeer het omgevingsplan van uw gemeente via het Omgevingsloket. Hier vindt u alle regels die gelden voor uw perceel: maximale bouwhoogte, minimale afstand tot de erfgrens, maximale oppervlakte, en gebruiksmogelijkheden. Alleen als u weet wat er mag, kunt u een plan maken dat kans van slagen heeft.
Voor complexe projecten is het verstandig om een architect, bouwkundig tekenaar of omgevingsvergunning-adviseur in te schakelen. Zij kennen de regelgeving, weten welke documenten nodig zijn en kunnen uw aanvraag zo compleet mogelijk indienen. De kosten die u hieraan kwijt bent wegen vaak op tegen de tijdwinst en zekerheid die u krijgt.
Hoewel dit niet verplicht is, is het verstandig om uw buren te informeren over uw bouwplannen. Veel bezwaren komen van buren die zich overvallen voelen. Door tijdig het gesprek aan te gaan en eventuele zorgen weg te nemen, vermindert u de kans op bezwaren die uw project kunnen vertragen.
Dien alleen professionele, duidelijke en complete documenten in. Goed leesbare tekeningen met alle benodigde informatie versnellen de behandeling. Onduidelijke of slordige documenten leiden tot vragen van de gemeente en vertragen het proces. Investeer in kwaliteit - het loont.
De kosten voor een omgevingsvergunning bestaan uit gemeentelijke leges en kosten voor adviseurs en documenten. Legeskosten variëren sterk per gemeente.
| Onderdeel | Indicatie |
|---|---|
Leges Percentage | 2% - 3,5% van de bouwsom (excl. BTW) |
Amsterdam | 2,7% - 3,4% van bouwsom, dakkapel voorzijde €350-€550 |
Rotterdam | Minimaal €51,70, wijziging voorschriften €250 |
Groningen | Vooroverleg €166,89 |
Tekeningen Simpel | €500 - €1.500 |
Tekeningen Complex | €2.000 - €5.000 |
Constructieberekening | €500 - €2.000 |
Architect Begeleiding | €1.000 - €10.000 (afhankelijk van project) |
Laat uw emailadres achter en ontvang een gratis checklist met alle benodigde documenten en stappen voor uw omgevingsvergunning.
Geen spam, alleen waardevolle informatie.
Alles wat u moet weten over omgevingsvergunning
Vraag gratis en vrijblijvend offertes aan en vergelijk de prijzen van lokale omgevingsvergunning specialisten.
2-8 weken
Verzamelen documenten, laten maken tekeningen, eventueel vooroverleg
1-2 weken
Gemeente controleert of aanvraag compleet is
8 weken (max 14 weken)
Inhoudelijke beoordeling door gemeente, mogelijk verlengd met 6 weken
6 maanden (max 32 weken)
Ter inzage legging, zienswijzen, beoordeling, mogelijk verlengd met 6 weken
6 weken
Periode waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken
6-12 maanden (indien van toepassing)
Bij ingediende bezwaren moet gemeente deze eerst behandelen
Vergelijk gratis de beste specialisten in uw regio.