Laden...
Laden...
Compleet overzicht van de splitsingsvergunning in Nederland. Kosten, procedure, voorwaarden en regelgeving voor het splitsen van woningen in 2026.
6-9 maanden
€5.287,50 voor 1 woning + €3.382,80 per extra woning
Gemiddeld
Vind direct een adviseur die ervaring heeft met splitsingsvergunning in uw regio.
Vergelijk specialistenGratis en vrijblijvend
Een splitsingsvergunning is vereist wanneer u een woning wilt splitsen in meerdere zelfstandige woonruimtes of appartementsrechten. In het huidige klimaat van woningschaarste bieden gesplitste woningen mogelijkheden voor beleggers en eigenaren, maar de regelgeving is streng om de kwaliteit van de woningvoorraad te waarborgen. Er zijn twee hoofdvormen van splitsing: bouwkundige splitsing (waarbij u fysiek een woning opsplitst in meerdere wooneenheden) en kadastrale splitsing (waarbij u een pand juridisch splitst in appartementsrechten voor verkoop). Beide vormen vereisen verschillende vergunningen en hebben specifieke eisen. Deze uitgebreide gids biedt alle informatie die u nodig heeft over de splitsingsvergunning in 2026. Van de verschillen tussen bouwkundige en kadastrale splitsing tot de exacte kosten per gemeente, van de technische eisen rond brandveiligheid en geluidsisolatie tot de rol van de VvE - alles staat hier helder uitgelegd. Met actuele informatie over gemeentelijke verschillen, praktische stappen voor het aanvraagproces, en inzicht in veelgemaakte fouten, helpt deze gids u om succesvol uw woning te splitsen.
Een splitsingsvergunning is een vergunning die u nodig heeft wanneer u een woning wilt splitsen in meerdere zelfstandige wooneenheden of appartementsrechten. De vergunning valt onder de Huisvestingswet en wordt verleend door de gemeente. Het doel is om de kwaliteit van de woningvoorraad te waarborgen en ongecontroleerde opsplitsing tegen te gaan. Gemeenten stellen eisen aan minimale oppervlakte, brandveiligheid, geluidsisolatie en andere bouwtechnische aspecten.
Er zijn twee hoofdvormen van woningsplitsing die elk hun eigen vergunningstraject kennen. Bouwkundige splitsing betekent dat u een bestaande woning fysiek opsplitst in meerdere zelfstandige wooneenheden. Dit houdt in dat u de woning verbouwt zodat er meerdere aparte woningen met eigen voorzieningen (keuken, badkamer, eigen ingang) ontstaan. Deze woningen zijn bedoeld voor verhuur. Voor bouwkundige splitsing heeft u altijd een splitsingsvergunning én een omgevingsvergunning nodig. Kadastrale splitsing betekent dat u een pand juridisch splitst in meerdere appartementsrechten zonder fysieke aanpassingen. Dit gebeurt via een notariële akte en wordt geregistreerd bij het Kadaster. De verschillende appartementsrechten kunnen apart verkocht worden. Ook hiervoor is een splitsingsvergunning vereist. De technische eisen verschillen: bij bouwkundige splitsing zijn de eisen strenger omdat de woning fysiek wordt aangepast.
Of u een splitsingsvergunning nodig heeft en welke voorwaarden gelden, wordt bepaald door de gemeentelijke huisvestingsverordening. Niet elke gemeente heeft dezelfde regels. In sommige gemeenten is kadastrale splitsing vergunningvrij (zoals in Leeuwarden), terwijl in andere gemeenten zoals Den Haag altijd een vergunning nodig is. Voor woningen jonger dan 15 jaar is in sommige gemeenten (zoals Groningen) geen vergunning vereist. Controleer altijd eerst bij uw gemeente of een vergunning nodig is en welke voorwaarden gelden.
Een splitsingsvergunning staat niet op zichzelf. Bij bouwkundige splitsing heeft u ook een omgevingsvergunning voor bouwen nodig, omdat u de woning fysiek aanpast. Ook kunt u toestemming nodig hebben van de VvE (Vereniging van Eigenaren) als u een appartement wilt splitsen binnen een bestaand VvE-complex. Bij kadastrale splitsing ontstaat automatisch een nieuwe VvE die de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren behartigt. U moet een splitsingsakte en een splitsingsreglement laten opstellen door een notaris.
Bij bouwkundige splitsing verbouwt u een bestaande woning zodat er meerdere zelfstandige wooneenheden ontstaan. Dit is een ingrijpend proces met strikte eisen.
Voor bouwkundige splitsing gelden strikte bouwtechnische eisen die in het Bouwbesluit zijn vastgelegd en door de gemeente worden getoetst. Elke wooneenheid moet een zelfstandige woonruimte zijn met eigen voorzieningen: eigen keuken, eigen badkamer/toilet, eigen meters (gas, water, elektra), eigen ingang (bij voorkeur). De minimale oppervlakte verschilt per gemeente maar ligt meestal tussen de 25 en 40 m² per wooneenheid. Sommige gemeenten hanteren hogere eisen, zoals minimaal 75 m² per eenheid. Elke wooneenheid moet voldoende daglicht hebben via ramen die voldoen aan de minimale normen.
Brandveiligheid is een cruciaal aspect bij woningsplitsing. Elke wooneenheid moet een apart brandcompartiment zijn. Dit betekent dat scheidingswanden en vloeren tussen wooneenheden een minimale brandwerendheid moeten hebben, vaak 30 of 60 minuten weerstand. Elk wooneenheid moet een eigen rookmelder hebben en voldoen aan de voorschriften voor vluchtroutes. Bij meerdere verdiepingen gelden extra eisen. Geluidsisolatie tussen wooneenheden moet voldoen aan de normen uit het Bouwbesluit. Dit voorkomt geluidsoverlast tussen bewoners. Vaak is een akoestisch onderzoek vereist om aan te tonen dat de geluidsisolatie voldoende is.
Voor bouwkundige splitsing zijn meerdere vergunningen nodig. De splitsingsvergunning vraagt u aan bij de gemeente via de Huisvestingswet. Deze toetst of splitsing past binnen het gemeentelijke beleid. De omgevingsvergunning voor bouwen is nodig voor de fysieke aanpassingen. De gemeente toetst hierbij of uw bouwplan voldoet aan het Bouwbesluit en het omgevingsplan. Na realisatie kan de gemeente een inspectie uitvoeren om te controleren of alles volgens de vergunning is gebouwd. Bij afwijkingen kunt u verplicht worden aanpassingen te doen.
Laat de aanvraag voor uw splitsingsvergunning over aan een specialist en bespaar tijd en geld.
Bij kadastrale splitsing splitst u een pand juridisch in meerdere appartementsrechten zonder fysieke aanpassingen. Dit wordt vaak gedaan bij bestaande appartementen of woningen die u wilt verkopen als separate units.
Kadastrale splitsing betekent dat u een pand opsplitst in meerdere appartementsrechten die juridisch zelfstandig zijn en apart verkocht kunnen worden. Dit gebeurt door het opstellen van een splitsingsakte bij de notaris. In de akte wordt vastgelegd: welke delen privé zijn (de separate appartementen), welke delen gemeenschappelijk zijn (entree, trap, tuin, dak, fundering), hoe de kosten en besluitvorming worden verdeeld. Na het passeren van de akte wordt de splitsing geregistreerd bij het Kadaster en ontstaat een Vereniging van Eigenaren (VvE).
Ook voor kadastrale splitsing gelden eisen, al zijn deze minder streng dan bij bouwkundige splitsing. Het pand moet voldoen aan het Bouwbesluit, ook al worden geen fysieke aanpassingen gedaan. Dit betekent dat bestaande gebreken zoals slechte brandveiligheid of geluidsoverlast problemen kunnen opleveren. De minimale oppervlakte per appartementsrecht verschilt per gemeente. Meestal ligt dit tussen 25 en 40 m², maar sommige gemeenten eisen meer. U moet een splitsingsakte en splitsingsreglement laten opstellen door een notaris. Hierin staan de rechten en plichten van eigenaren.
Of u een splitsingsvergunning nodig heeft voor kadastrale splitsing hangt af van uw gemeente. Sommige gemeenten zoals Leeuwarden hebben kadastrale splitsing vergunningvrij gemaakt. Andere gemeenten zoals Den Haag en Amsterdam vereisen altijd een splitsingsvergunning, ook bij kadastrale splitsing. In gemeenten waar jonge woningen (jonger dan 15 jaar) zijn uitgezonderd, kunt u zonder vergunning splitsen als uw pand nieuw genoeg is. Controleer altijd de gemeentelijke huisvestingsverordening of neem contact op met de gemeente.
Bij kadastrale splitsing ontstaat automatisch een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE beheert de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen en neemt beslissingen over onderhoud en beheer. De splitsingsakte bevat belangrijke informatie: omschrijving van de privé-gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, de verdeelsleutel voor kosten en stemrechten, het splitsingsreglement met huishoudelijke regels, bepalingen over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes. Het is verstandig om de splitsingsakte zorgvuldig te laten opstellen door een notaris met ervaring in VvE-recht.
De kosten voor een splitsingsvergunning variëren sterk per gemeente en type splitsing. Daarnaast zijn er kosten voor notaris, adviseurs en eventuele verbouwingen.
De legeskosten voor een splitsingsvergunning verschillen enorm per gemeente. Voorbeelden van legeskosten in verschillende steden: Amsterdam: €5.287,50 voor 1 woning, met €3.382,80 voor elke aangrenzende extra woning. Rotterdam: €400 - €700 afhankelijk van het aantal eenheden. Den Haag: €600 - €900. Utrecht: €1.200 - €1.800. Delft: €450 - €650. Rijswijk: €375,10. De Ronde Venen: €70,10. Groningen: varieert, vaak rond €500-€800. Deze bedragen zijn alleen de gemeentelijke leges voor de splitsingsvergunning. Hier komen nog andere kosten bij.
Bij kadastrale splitsing zijn notariskosten een belangrijke kostenpost. De notaris stelt de splitsingsakte en het splitsingsreglement op en regelt de registratie bij het Kadaster. Notariskosten voor splitsing: €1.500 - €3.500 afhankelijk van de complexiteit en het aantal appartementsrechten. Kadastrale inschrijving: €100 - €300 per appartementsrecht. Bij complexe splitsingen met veel appartementsrechten of bijzondere regelingen kunnen de notariskosten oplopen tot €5.000 of meer.
Voor een complete aanvraag heeft u vaak diverse onderzoeken en rapporten nodig. Bouwkundig rapport: €500 - €1.500. Dit rapport toetst of het pand geschikt is voor splitsing. Akoestisch onderzoek: €800 - €2.000. Vereist om aan te tonen dat de geluidsisolatie tussen eenheden voldoet. Brandveiligheidsrapport: €500 - €1.500. Toetst of het pand voldoet aan de brandveiligheidseisen. Asbestinventarisatie (voor oudere panden): €300 - €800. Energielabels voor elke afzonderlijke eenheid: €150 - €300 per eenheid.
Bij bouwkundige splitsing komen de verbouwingskosten er bovenop. Deze kunnen aanzienlijk zijn: aanbrengen extra keuken en badkamer per nieuwe eenheid: €10.000 - €25.000. Aanleg separate meters en leidingen: €2.000 - €5.000 per eenheid. Brandwerende voorzieningen en scheidingswanden: €5.000 - €15.000. Geluidsisolatie verbeteren: €3.000 - €10.000. Extra toegang/trap: €5.000 - €20.000. De totale verbouwingskosten voor het splitsen van een woning in twee eenheden liggen vaak tussen €40.000 en €100.000, afhankelijk van de staat van het pand en de gewenste kwaliteit.
De procedure voor het aanvragen van een splitsingsvergunning verloopt via de gemeente en bestaat uit verschillende stappen.
Haalbaarheidsonderzoek
Voordat u investeert in rapporten en een formele aanvraag, doet u eerst een haalbaarheidscheck. Controleer de gemeentelijke huisvestingsverordening: is splitsing toegestaan in uw gebied? Check de minimale oppervlakte-eisen: voldoet uw pand hieraan? Kijk naar het omgevingsplan: past splitsing binnen de bestemming? Meet uw woning op: zijn de te creëren eenheden groot genoeg? Bij twijfel kunt u contact opnemen met de gemeente voor een vooroverleg.
Vooroverleg met de gemeente
Vooroverleg is niet verplicht maar sterk aan te raden. Tijdens vooroverleg bespreekt u uw plannen met een gemeenteambtenaar. De ambtenaar kan u vertellen of uw plan kansrijk is, welke voorwaarden en eisen gelden, welke rapporten u moet aanleveren, en welke procedure van toepassing is. Vooroverleg kan u veel tijd en geld besparen door vroegtijdig knelpunten te identificeren. De kosten voor vooroverleg liggen meestal tussen €150 en €300.
Rapporten en onderzoeken laten uitvoeren
Voor een complete aanvraag heeft u verschillende rapporten nodig. Laat deze uitvoeren door gecertificeerde adviseurs. Noodzakelijke rapporten zijn meestal: bouwkundig rapport met plattegronden van huidige en nieuwe situatie, akoestisch onderzoek voor geluidsisolatie, brandveiligheidsrapport. Mogelijk aanvullende rapporten: asbestinventarisatie (voor panden van voor 1994), energielabels per eenheid, constructieberekening als dragende muren worden verwijderd. Zorg dat alle rapporten up-to-date zijn (niet ouder dan 6-12 maanden).
Aanvraag indienen
U kunt de splitsingsvergunning aanvragen via het Omgevingsloket of rechtstreeks bij de gemeente. Via het Omgevingsloket: log in met DigiD, vul het formulier in, upload alle documenten, betaal de leges. Via de gemeente rechtstreeks: download het aanvraagformulier, vul het in, verzamel alle bijlagen, verstuur per post of e-mail, betaal de leges. Zorg dat uw aanvraag compleet is om vertraging te voorkomen.
Behandeling en besluit
Na indiening controleert de gemeente of uw aanvraag compleet is. De beslistermijn is maximaal 8 weken, met mogelijkheid tot verlenging van 6 weken. De gemeente publiceert uw aanvraag zodat belanghebbenden (zoals buren) hun mening kunnen geven. De gemeente toetst of uw plan voldoet aan de huisvestingsverordening en andere regelgeving. U ontvangt een besluit: vergunning wordt verleend (eventueel met voorwaarden), of aanvraag wordt afgewezen met motivatie. Bij vergunningverlening moet u nog wachten op de bezwaartermijn van 6 weken voordat de vergunning onherroepelijk is.
Realisatie en controle
Na vergunningverlening kunt u starten met de werkzaamheden (bij bouwkundige splitsing) of de splitsingsakte laten passeren (bij kadastrale splitsing). Belangrijk bij bouwkundige splitsing: bouw volgens de vergunde tekeningen, wijzig niets zonder vergunning. Na oplevering kan de gemeente een inspectie uitvoeren. Bij kadastrale splitsing: laat de splitsingsakte passeren bij de notaris, registreer de splitsing bij het Kadaster, richt de VvE op. Pas na volledige afronding en goedkeuring kunt u de separate eenheden verhuren of verkopen.
Als u een appartement binnen een bestaand VvE-complex wilt splitsen, zijn er extra regels en is toestemming van de VvE vaak vereist.
In veel VvE's is het splitsen van een appartement niet zonder meer toegestaan. Controleer de splitsingsakte en het splitsingsreglement van de VvE. Hierin staat vaak of splitsing is toegestaan en onder welke voorwaarden. In veel VvE's is toestemming van de algemene ledenvergadering vereist, vaak met een gekwalificeerde meerderheid (bijvoorbeeld 2/3 van de stemmen). Sommige VvE's verbieden splitsing volledig. U kunt niet zomaar tegen dit verbod in gaan - de VvE kan juridische stappen ondernemen. Als de VvE toestemming geeft, kan dit onder voorwaarden zijn, zoals het betalen van een vergoeding aan de VvE of het aanpassen van de verdeelsleutel.
Het splitsen van een appartement heeft gevolgen voor de gehele VvE. Er ontstaan meer leden in de VvE, wat invloed heeft op besluitvorming. De verdeelsleutel voor kosten moet mogelijk worden aangepast. De druk op gemeenschappelijke voorzieningen (entree, lift, parkeerplaatsen) neemt toe. Sommige VvE's eisen daarom een financiële compensatie of aanpassing van de servicekosten. Het is belangrijk om deze aspecten vooraf te bespreken met het bestuur van de VvE.
Als u een appartement binnen een VvE wilt splitsen, volg dan deze stappen: bestudeer eerst de splitsingsakte en het splitsingsreglement, bespreek uw plan met het VvE-bestuur, dien een formeel verzoek in bij de VvE, de VvE behandelt uw verzoek in de eerstvolgende algemene ledenvergadering, bij goedkeuring: leg de afspraken vast in een aanvullende akte bij de notaris. Pas daarna vraagt u de gemeentelijke splitsingsvergunning aan. Zonder toestemming van de VvE heeft het geen zin een gemeentelijke vergunning aan te vragen.
Bij woningsplitsing worden vaak fouten gemaakt die leiden tot afwijzing of extra kosten.
De meest voorkomende reden voor afwijzing is dat de wooneenheden te klein zijn. Gemeenten hanteren minimale oppervlakte-eisen die vaak tussen 25 en 40 m² liggen per eenheid, maar sommige gemeenten eisen 75 m² of meer. Meet uw woning nauwkeurig op voordat u investeert in rapporten en aanvragen. Houd rekening met het feit dat gangpaden, gemeenschappelijke ruimtes, en muren niet meetellen voor de minimale oppervlakte.
Veel splitsingsplannen stranden op brandveiligheidseisen. Veelvoorkomende problemen: onvoldoende brandwerendheid van scheidingswanden tussen eenheden, gedeelde vluchtroutes die niet voldoen, ontbreken van rookmelders of brandblusapparatuur, geen separate brandcompartimenten. Laat tijdig een brandveiligheidsrapport opstellen en pas uw plan aan als blijkt dat aanpassingen nodig zijn. Achteraf aanpassen is veel duurder.
Veel eigenaren vergeten dat ze binnen een VvE toestemming nodig hebben van de andere leden. Proberen te splitsen zonder toestemming leidt tot juridische problemen en kan zelfs resulteren in een verplichting om de splitsing ongedaan te maken. Check altijd eerst het splitsingsreglement en vraag toestemming aan voordat u verder gaat met uw plan.
Een veel gemaakte fout is het in de verkeerde volgorde aanvragen van vergunningen. De juiste volgorde is: eerst haalbaarheidscheck en vooroverleg, dan splitsingsvergunning aanvragen (Huisvestingswet), daarna omgevingsvergunning voor bouwen (bij bouwkundige splitsing), pas na vergunningverlening: start verbouwing, na oplevering en goedkeuring: notariële splitsingsakte (bij kadastrale splitsing). Beginnen met bouwen voordat vergunningen onherroepelijk zijn kan leiden tot een bouwstop en boetes.
Met de juiste voorbereiding en aanpak verhoogt u de kans op een succesvolle woningsplitsing aanzienlijk.
Investeer niet voordat u zeker weet dat splitsing haalbaar is. Controleer de gemeentelijke huisvestingsverordening, meet uw woning nauwkeurig op, controleer of het pand geschikt is (staat, brandveiligheid, geluidsisolatie), en bereken de kosten versus de opbrengst. Een goede vuistregel: de totale investeringskosten (aankoop + verbouwing + vergunningen + advies) moeten minimaal 20-30% lager zijn dan de waarde na splitsing om voldoende rendement te behalen.
Woningsplitsing is complex en vereist kennis van bouwtechniek, regelgeving en financiën. Schakel de volgende experts in: een gespecialiseerde bouwkundig adviseur of architect die ervaring heeft met splitsing, een notaris met VvE-ervaring voor de splitsingsakte, een akoestisch adviseur voor geluidsisolatie, een brandveiligheidsadviseur. De kosten voor deze experts wegen op tegen het risico van fouten en afwijzing.
Woningsplitsing is een langdurig proces. Reken op de volgende doorlooptijden: haalbaarheidsonderzoek en vooroverleg: 4-8 weken, rapporten laten opstellen: 4-8 weken, aanvraag splitsingsvergunning behandelen: 8-14 weken, eventueel bezwaar en beroep: 6-12 maanden extra, verbouwing (bij bouwkundige splitsing): 3-6 maanden, notariële afwikkeling: 4-8 weken. Totaal kunt u rekening houden met 6-12 maanden voor het gehele traject zonder bezwaren, en langer bij complicaties.
Goede communicatie voorkomt bezwaren en vertraging. Informeer buren over uw plannen en eventuele overlast tijdens verbouwing. Bij splitsing binnen een VvE: neem het VvE-bestuur vroegtijdig mee in uw plannen. Bespreek zorgen en probeer tot overeenstemming te komen. Bij splitsing voor verhuur: zorg voor goede afspraken over beheer en onderhoud. Transparantie en proactieve communicatie voorkomen veel problemen.
De totale kosten voor woningsplitsing bestaan uit gemeentelijke leges, notariskosten, rapporten, en bij bouwkundige splitsing verbouwingskosten.
| Onderdeel | Indicatie |
|---|---|
Leges Amsterdam | €5.287,50 voor 1 woning + €3.382,80 per extra woning |
Leges Rotterdam | €400 - €700 |
Leges Den Haag | €600 - €900 |
Leges Utrecht | €1.200 - €1.800 |
Leges Delft | €450 - €650 |
Leges Rijswijk | €375,10 |
Leges De Ronde Venen | €70,10 |
Leges Groningen | €500 - €800 |
Laat uw emailadres achter en ontvang een gratis checklist met alle benodigde documenten en stappen voor uw splitsingsvergunning.
Geen spam, alleen waardevolle informatie.
Alles wat u moet weten over splitsingsvergunning
Vraag gratis en vrijblijvend offertes aan en vergelijk de prijzen van lokale splitsingsvergunning specialisten.
4-8 weken
Controleren regelgeving, opmeten woning, vooroverleg met gemeente en/of VvE
4-8 weken
Laten opstellen van bouwkundig, akoestisch en brandveiligheidsrapport
8-14 weken
Gemeente behandelt aanvraag, mogelijk verlengd met 6 weken
6 weken
Periode waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken
8-14 weken
Alleen bij bouwkundige splitsing, voor de verbouwwerkzaamheden
3-6 maanden
Uitvoeren van verbouwwerkzaamheden volgens vergunning
4-8 weken
Opstellen splitsingsakte, passeren, registreren bij Kadaster
Vergelijk gratis de beste specialisten in uw regio.