Diensten
Onttrekkingsvergunning
Alles over de onttrekkingsvergunning in Nederland. Wanneer nodig, kosten, procedure en voorwaarden voor het onttrekken, samenvoegen of omzetten van woonruimte in 2026.
Doorlooptijd
4–9 maanden
Kosten
v.a. €1.465
Complexiteit
Gemiddeld
4–9 maanden
v.a. €1.465
Een onttrekkingsvergunning is een vergunning die u nodig heeft wanneer u een woning wilt onttrekken aan de woningvoorraad. Dit is nodig bij sloop, het samenvoegen van meerdere woningen, het ombouwen van een woning naar bedrijfsruimte, of het omzetten naar kamerverhuur. In het huidige klimaat van woningschaarste hebben gemeenten strenge regelgeving om te voorkomen dat het aantal beschikbare woningen afneemt. Deze uitgebreide gids biedt alle informatie die u nodig heeft over de onttrekkingsvergunning in 2026. Van het vaststellen of u een vergunning nodig heeft tot de exacte kosten, procedures, en uitzonderingsregels - alles staat hier helder uitgelegd. Met actuele informatie over de Huisvestingswet, praktische stappen voor het aanvraagproces, en inzicht in gemeentelijke verschillen, helpt deze gids u om correct om te gaan met woningonttrekking en de vergunningplicht.
Proces & doorlooptijd
Voorbereiding en vooroverleg
2-4 wekenVerzamelen documenten, vooroverleg met gemeente, opstellen motivering
Volledigheidstoets
1-2 wekenGemeente controleert of aanvraag compleet is
Inhoudelijke behandeling
8 weken (max 14 weken)Beoordeling door gemeente, mogelijk verlengd met 6 weken
Besluit gemeente
Direct na behandelingVergunning wordt verleend (met of zonder voorwaarden) of geweigerd
Bezwaartermijn
6 wekenPeriode waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken
Bezwaarschriftprocedure (indien van toepassing)
12 wekenBij bezwaar moet gemeente opnieuw beslissen, eventueel met adviescommissie
Beroepsprocedure (indien van toepassing)
6-12 maandenBij beroep bij rechtbank na afwijzing bezwaar
Wat is een onttrekkingsvergunning?
Een onttrekkingsvergunning, ook wel omzettingsvergunning genoemd, is een vergunning die u nodig heeft als u een zelfstandige woonruimte een andere bestemming wilt geven dan wonen. De vergunning valt onder de Huisvestingswet 2014 en wordt verleend door de gemeente. Het doel van de onttrekkingsvergunning is om de woningvoorraad te beschermen, vooral in gebieden met woningschaarste. Door onttrekking te vergunningsplichtig te maken, kunnen gemeenten controleren welke woningen aan de woningmarkt worden onttrokken en onder welke voorwaarden dit mag gebeuren.
Verschil tussen onttrekking en omzetting
De termen 'onttrekkingsvergunning' en 'omzettingsvergunning' worden vaak door elkaar gebruikt, maar kunnen technisch iets anders betekenen. Onttrekking betekent dat een woning volledig uit de woningvoorraad verdwijnt, bijvoorbeeld bij sloop. Omzetting betekent dat een zelfstandige woning wordt omgezet naar een andere vorm, zoals kamerverhuur, bedrijfsruimte, of samenvoeging met een andere woning. In de praktijk vallen beide onder dezelfde vergunningsplicht en spreekt men vaak van een onttrekkingsvergunning.
Wettelijk kader: Huisvestingswet 2014
De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten de mogelijkheid om via een huisvestingsverordening regels te stellen voor onttrekking van woonruimte. Niet elke gemeente heeft een huisvestingsverordening, en de regels kunnen per gemeente sterk verschillen. In grote steden met woningschaarste zoals Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag zijn meestal alle woningen aangewezen als te beschermen woonruimte. In kleinere gemeenten kan het zijn dat helemaal geen woningen zijn aangewezen, waardoor onttrekking daar vergunningvrij is.
Relatie met andere vergunningen
Let op: naast een onttrekkingsvergunning heeft u vaak ook andere vergunningen nodig. Bij sloop of verbouwing heeft u een omgevingsvergunning nodig. Bij het wijzigen van de bestemming van de ruimte moet u controleren of dit past binnen het omgevingsplan. Het is belangrijk om alle benodigde vergunningen tijdig aan te vragen en niet alleen de onttrekkingsvergunning.
Wanneer heeft u een onttrekkingsvergunning nodig?
Een onttrekkingsvergunning is nodig in verschillende situaties waarbij een woning niet langer als zelfstandige woonruimte beschikbaar komt voor de woningmarkt. De precieze situaties waarin een vergunning vereist is, worden bepaald door de gemeentelijke huisvestingsverordening.
Sloop van een woning
Als u een woning wilt slopen, ontrekt u deze definitief aan de woningvoorraad. Dit vereist altijd een onttrekkingsvergunning, tenzij de gemeente geen huisvestingsverordening heeft of de woning niet is aangewezen als te beschermen woonruimte. Bij sloop moet u ook een omgevingsvergunning voor de sloopactiviteit aanvragen. Gemeenten kunnen compensatie eisen: u moet bijvoorbeeld een vervangende woning bouwen of een financiële bijdrage leveren aan de woningvoorraad.
Samenvoeging van woningen
Wanneer u twee of meer zelfstandige woningen samenvoegt tot één woning, ontrekt u woningen aan de voorraad. Dit komt vaak voor bij het samenvoegen van een benedenwoning met een bovenwoning, of bij het samenvoegen van aangrenzende appartementen. Uitzondering: als u als eigenaar-bewoner een aangrenzende woning koopt en samenvoegt voor eigen bewoning (eigenwoningbehoefte), is in veel gemeenten geen vergunning nodig. Dit verschilt echter per gemeente, dus controleer altijd de lokale regels.
Ombouwen naar bedrijfsruimte
Het (gedeeltelijk) gebruiken van een woning als bedrijfsruimte, kantoor, of winkel is vergunningplichtig. Dit geldt voor het volledige ombouwen van een woning, maar ook voor het gebruik van een substantieel deel. Uitzondering: als u maximaal 40% van uw eigen woning gebruikt als kantoor of praktijkruimte (met een maximum van vaak 1/3 of 45 m², dit verschilt per gemeente), is geen vergunning nodig. Dit geldt alleen voor eigen gebruik, niet voor verhuur aan derden.
Kamerverhuur en onzelfstandige verhuur
Het omzetten van een zelfstandige woning naar kamerverhuur of andere onzelfstandige verhuur vereist een onttrekkingsvergunning. Hierbij blijft de woning weliswaar bewoond, maar niet langer als zelfstandige woonruimte. Gemeenten zien dit als onttrekking omdat de kwaliteit en beschikbaarheid van volwaardige woningen voor gezinnen afneemt. Bij kamerverhuur gelden daarnaast vaak aanvullende eisen op gebied van brandveiligheid en minimale kamergrootte.
Gebruik als tweede woning of vakantieverhuur
Het gebruik van een woning als tweede woning of voor toeristische verhuur (zoals Airbnb) kan vergunningplichtig zijn onder de Huisvestingswet. Sinds 2021 hebben gemeenten de mogelijkheid om onttrekking voor toeristisch gebruik te reguleren. Vooral in grote steden zijn hier strikte regels voor, met vaak een maximum aantal dagen per jaar dat u mag verhuren. In Amsterdam mag u bijvoorbeeld maximaal 30 dagen per jaar toeristisch verhuren zonder vergunning.
Tip
Professionele hulp nodig?
Laat de aanvraag voor uw onttrekkingsvergunning over aan een specialist en bespaar tijd en geld.
Uitzonderingen: wanneer geen vergunning nodig
Er zijn belangrijke uitzonderingen waarbij u geen onttrekkingsvergunning nodig heeft, ook al lijkt sprake van onttrekking.
Eigenwoningbehoefte bij samenvoeging
Als u als eigenaar-bewoner een aangrenzende, boven- of onderwoning aankoopt en samenvoegt voor eigen bewoning, geldt in veel gemeenten een uitzondering. U hoeft dan geen onttrekkingsvergunning aan te vragen. Deze uitzondering heet de 'eigenwoningbehoefte-uitzondering'. Let op: deze uitzondering geldt niet overal. Sommige gemeenten zoals Amsterdam hebben deze uitzondering afgeschaft of beperkt. Controleer daarom altijd de gemeentelijke huisvestingsverordening of neem contact op met de gemeente.
Thuiswerken en klein kantoor aan huis
Voor het gebruik van een deel van uw eigen woning als kantoor of praktijkruimte geldt een uitzondering, mits dit beperkt blijft. De algemene regel is dat u maximaal 40% van de woning, met een maximum van 1/3 of 45 m² (afhankelijk van de gemeente), mag gebruiken zonder vergunning. Dit geldt alleen voor uw eigen gebruik, niet voor verhuur. Bij twijfel kunt u contact opnemen met de gemeente voor een vooroverleg.
Gemeenten zonder huisvestingsverordening
Niet alle gemeenten hebben een huisvestingsverordening. In kleinere gemeenten zonder woningschaarste komt het voor dat er geen verordening is, of dat geen woningen zijn aangewezen als te beschermen. In dat geval is onttrekking vergunningvrij. Ook in gemeenten met een verordening kan het zijn dat slechts bepaalde wijken of woningtypes zijn aangewezen. Via de gemeentelijke website kunt u controleren of uw woning onder de verordening valt.
Hoe vraagt u een onttrekkingsvergunning aan?
Het aanvragen van een onttrekkingsvergunning verloopt via de gemeente. De procedure verschilt per gemeente, maar volgt over het algemeen een vast patroon.
- 1
Controleren of vergunning nodig is
Begin met het controleren of uw gemeente een huisvestingsverordening heeft en of uw woning is aangewezen als te beschermen woonruimte. Dit kunt u doen door de gemeentelijke website te raadplegen, het Omgevingsloket te gebruiken, of contact op te nemen met de gemeente. Controleer ook of er uitzonderingen van toepassing zijn, zoals de eigenwoningbehoefte-uitzondering bij samenvoeging voor eigen gebruik.
- 2
Vooroverleg met de gemeente (aanbevolen)
Voordat u een formele aanvraag indient, is het verstandig om vooroverleg te voeren met de gemeente. Tijdens dit gesprek kunt u uw plannen toelichten en horen of de gemeente positief staat tegenover uw aanvraag. De gemeente kan u informeren over eventuele voorwaarden, zoals compensatieverplichtingen, of mogelijke weigeringsgronden. Vooroverleg kan u veel tijd en geld besparen.
- 3
Benodigde documenten verzamelen
Voor een complete aanvraag heeft u meestal de volgende documenten nodig: ingevuld aanvraagformulier (verkrijgbaar via gemeente of Omgevingsloket), bewijs van eigendom (kadastrale gegevens), plattegronden van de huidige en nieuwe situatie, toelichting op het doel van de onttrekking, eventueel: bouwplannen, huurcontracten, of andere relevante stukken. De exacte documenten verschillen per gemeente en per type onttrekking.
- 4
Aanvraag indienen
U kunt de aanvraag meestal op twee manieren indienen: digitaal via het Omgevingsloket (omgevingswet.overheid.nl), waar het systeem automatisch aangeeft welke documenten u moet uploaden; of via een fysiek formulier dat u per post of per e-mail naar de gemeente stuurt. Na indiening betaalt u de legeskosten. Deze ontvangt u niet terug als de vergunning wordt geweigerd.
- 5
Behandeling en besluit
Na indiening controleert de gemeente of uw aanvraag compleet is. De beslistermijn is 8 weken vanaf ontvangst van de complete aanvraag. Deze termijn kan eenmalig met maximaal 6 weken worden verlengd. De gemeente beoordeelt of uw aanvraag voldoet aan de voorwaarden uit de huisvestingsverordening en kan voorwaarden stellen, zoals het betalen van compensatie of het bouwen van vervangende woningen.
- 6
Bezwaar en beroep
Als uw aanvraag wordt afgewezen of u het niet eens bent met de voorwaarden, kunt u binnen 6 weken bezwaar maken. De gemeente moet binnen 12 weken beslissen op uw bezwaar (inclusief adviescommissie). Bent u het niet eens met de beslissing op bezwaar, dan kunt u binnen 6 weken beroep instellen bij de rechtbank.
Kosten van een onttrekkingsvergunning
De kosten voor een onttrekkingsvergunning variëren sterk per gemeente. Naast de legeskosten voor behandeling kunnen er compensatiekosten bij komen die aanzienlijk hoger kunnen zijn.
Legeskosten per gemeente (2026)
Verschillende gemeenten hanteren verschillende tarieven voor de behandeling van een onttrekkingsaanvraag. Voorbeelden van legeskosten in grote steden: Amsterdam: €1.465,70 per woning bij sloop; €664,10 per aanvraag bij ander gebruik. Den Haag: €562,85 per aanvraag. Utrecht: €2.911,45 per vergunning voor wijziging van de gehele woonruimte. Dordrecht: €270 behandelingskosten, plus mogelijk compensatie van €100 per m² (maximaal €5.000). Schiedam: €1.038,10. Groningen: varieert afhankelijk van type aanvraag. Deze bedragen zijn de directe gemeentelijke leges en zijn verschuldigd ongeacht of de vergunning wordt verleend of geweigerd.
Compensatiekosten
Naast de legeskosten kunnen gemeenten compensatie eisen voor het onttrekken van woningen aan de voorraad. Dit is vooral gebruikelijk bij sloop of samenvoeging in gebieden met grote woningschaarste. Vormen van compensatie kunnen zijn: bouwen van vervangende woningen (vaak 1-op-1 vervanging), financiële compensatie (bedrag per m² onttrokken woonoppervlak), bijdrage aan sociale woningbouw, of andere voorwaarden zoals het aanbieden van tijdelijke huisvesting. De compensatieplicht wordt per geval beoordeeld en kan oplopen tot tienduizenden euro's, vooral in grote steden.
Aanvullende kosten
Naast leges en compensatie moet u rekening houden met: kosten voor adviseurs of juridische bijstand (€500-€2.000), kosten voor tekeningen en plattegronden (€300-€1.000), kosten voor een omgevingsvergunning bij verbouwing of sloop (zie omgevingsvergunning kosten), eventuele advieskosten voor bouwkundige of technische zaken. De totale kosten van een onttrekkingsvergunning kunnen sterk variëren van enkele honderden euro's (bij eenvoudige gevallen met uitzondering) tot tienduizenden euro's (bij sloop met compensatieplicht in grote steden).
Wist u dat?
Fouten in de aanvraag kosten tijd
Een specialist kent de lokale eisen en zorgt dat uw onttrekkingsvergunning de eerste keer goed wordt ingediend.
Voorwaarden en weigeringsgronden
De gemeente kan uw aanvraag weigeren op basis van de huisvestingsverordening of voorwaarden stellen aan de vergunningverlening.
Woningschaarste en beschikbaarheid
De belangrijkste weigeringsgrond is dat onttrekking de woningschaarste zou verergeren of ongewenst is voor de samenstelling van de woningvoorraad. Gemeenten kunnen weigeren als: er grote woningschaarste is in het gebied, het type woning (bijvoorbeeld gezinswoningen) schaars is, de onttrekking de leefbaarheid van de buurt aantast, of er geen dwingende redenen zijn voor de onttrekking. Uw motivering waarom u de woning wilt onttrekken is daarom belangrijk.
Compensatieverplichtingen
In plaats van weigering kan de gemeente voorwaarden stellen, zoals het verplichten tot compensatie. Dit kan door het bouwen van vervangende woningen elders, het betalen van een financiële compensatie die de gemeente gebruikt voor woningbouw, het aanbieden van herhuisvestingsmogelijkheden voor eventuele bewoners, of andere voorwaarden die de woningvoorraad beschermen. U kunt soms kiezen tussen verschillende vormen van compensatie.
Herhuisvesting bij sloop
Bij sloop van een verhuurd pand heeft u als verhuurder een herhuisvestingsplicht richting uw huurders. De gemeente kan eisen dat u aantoont hoe u de huurders gaat herhuisvesten voordat de onttrekkingsvergunning wordt verleend. Huurders hebben vaak recht op een passende vervangende woning, verhuiskostenvergoeding, en eventueel een vertrekpremie. Deze kosten komen voor rekening van de eigenaar.
Gemeentelijke verschillen
De regels voor onttrekking verschillen sterk per gemeente. Het is cruciaal om de lokale regelgeving te kennen.
Grote steden met streng beleid
In grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag is vrijwel alle woonruimte aangewezen als te beschermen. De vergunningplicht is strikt en uitzonderingen zijn beperkt. Amsterdam heeft bijvoorbeeld de eigenwoningbehoefte-uitzondering afgeschaft voor sommige gebieden. De compensatie-eisen zijn hoog en weigeringen komen regelmatig voor. Het advies is om in deze steden altijd professionele hulp in te schakelen en zorgvuldig vooroverleg te voeren.
Middelgrote steden met gematigd beleid
In middelgrote steden varieert het beleid. Sommige hebben strenge regelgeving vergelijkbaar met grote steden, andere hebben alleen voor specifieke wijken of woningtypen een vergunningplicht. Het is belangrijk om via de gemeentelijke website of het Omgevingsloket te controleren wat de lokale regels zijn. Vaak is vooroverleg mogelijk en zijn gemeenten bereid mee te denken over compensatieregelingen.
Kleine gemeenten en landelijke gebieden
Veel kleine gemeenten hebben geen huisvestingsverordening of alleen voor zeer specifieke situaties. In deze gemeenten is onttrekking vaak vergunningvrij. Let op: ook zonder huisvestingsverordening kunnen andere regels gelden, zoals vergunningen via de omgevingsvergunning voor bouwen of gebruik. Controleer altijd even bij de gemeente of er vergunningen nodig zijn, ook als er geen huisvestingsverordening is.
Tips voor een succesvolle aanvraag
Met de juiste voorbereiding vergroot u de kans op een succesvolle aanvraag aanzienlijk.
Doe grondig onderzoek vooraf
Voordat u investeert in de aankoop van een tweede woning voor samenvoeging of voordat u concrete plannen maakt, controleer eerst of onttrekking mogelijk is. Raadpleeg de gemeentelijke huisvestingsverordening, check of er uitzonderingen gelden, en informeer naar de compensatie-eisen. Dit voorkomt teleurstellingen en financiële schade.
Voer vooroverleg met de gemeente
Vrijwel alle gemeenten bieden de mogelijkheid van vooroverleg. Gebruik dit. Tijdens vooroverleg krijgt u een eerste indicatie of uw plan kansrijk is, welke voorwaarden gesteld kunnen worden, en welke documenten u moet aanleveren. Een positief vooroverleg verhoogt de slaagkans aanzienlijk.
Motiveer uw aanvraag goed
Leg helder uit waarom u de woning wilt onttrekken en waarom dit voor u belangrijk is. Goede motivaties kunnen zijn: eigenwoningbehoefte (gezinsuitbreiding, mantelzorg), bedrijfseconomische noodzaak (bedrijfsuitbreiding), of bouwkundige redenen (slechte staat, asbestsanering bij sloop). Een zwakke motivatie zoals 'het lijkt me handig' of 'meer woonruimte is fijn' zal eerder leiden tot weigering of hoge compensatie-eisen.
Bied zelf compensatie aan
Als u anticipeert op compensatie-eisen, kunt u overwegen zelf al een compensatievoorstel te doen in uw aanvraag. Dit toont goodwill en kan het proces versnellen. Bijvoorbeeld: 'Bij samenvoeging ben ik bereid om een financiële bijdrage van €X te betalen aan de woningbouwfonds van de gemeente.' Dit kan onderhandelingsruimte creëren.
Schakel expertise in bij complexe zaken
Bij complexe onttrekkingsaanvragen, hoge financiële belangen, of verwachte bezwaren is het verstandig om een gespecialiseerde adviseur, vergunningconsulent of advocaat in te schakelen. Zij kennen de lokale regelgeving, hebben ervaring met onderhandelingen, en kunnen uw kansen vergroten. De kosten wegen vaak op tegen het risico van weigering of excessief hoge compensatie.
Kosten
Kosten overzicht
Kosten voor een onttrekkingsvergunning bestaan uit gemeentelijke leges en mogelijke compensatiekosten. De totale kosten variëren sterk.
| Onderdeel | Indicatie |
|---|---|
Amsterdam Sloop | €1.465,70 per woning + compensatie |
Amsterdam Ander Gebruik | €664,10 per aanvraag |
Den Haag | €562,85 per aanvraag |
Utrecht | €2.911,45 per vergunning |
Dordrecht | €270 + mogelijk €100/m² compensatie (max €5.000) |
Schiedam | €1.038,10 |
Rotterdam | €400 - €800 (afhankelijk van type) |
Groningen | Varieert per type aanvraag |
Bespaar
Vergelijk prijzen van lokale specialisten
Ontvang binnen 24 uur meerdere offertes en kies de beste specialist voor uw onttrekkingsvergunning.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen
Alles wat u moet weten over onttrekkingsvergunning
Slim!
Bespaar tijd en geld
Vraag gratis en vrijblijvend offertes aan en vergelijk de prijzen van lokale onttrekkingsvergunning specialisten.
Proces & doorlooptijd
Voorbereiding en vooroverleg
2-4 weken
Verzamelen documenten, vooroverleg met gemeente, opstellen motivering
Volledigheidstoets
1-2 weken
Gemeente controleert of aanvraag compleet is
Inhoudelijke behandeling
8 weken (max 14 weken)
Beoordeling door gemeente, mogelijk verlengd met 6 weken
Besluit gemeente
Direct na behandeling
Vergunning wordt verleend (met of zonder voorwaarden) of geweigerd
Bezwaartermijn
6 weken
Periode waarin belanghebbenden bezwaar kunnen maken
Bezwaarschriftprocedure (indien van toepassing)
12 weken
Bij bezwaar moet gemeente opnieuw beslissen, eventueel met adviescommissie
Beroepsprocedure (indien van toepassing)
6-12 maanden
Bij beroep bij rechtbank na afwijzing bezwaar
Aan de slag
Start uw onttrekkingsvergunning aanvraag
Vergelijk gratis de beste specialisten in uw regio.