Is transformatie naar woning altijd buitenplans in Zutphen?

Nee, alleen als strijdig met omgevingsplan. Binnenstad extra eisen.

Wat zijn minimale afmetingen voor nieuwe wooneenheid?

Studio >=30 m², appartement >=40 m² (beschermd gebied). (Bron: 2023 beleidsregel)

Moet ik een deskundigenrapport indienen?

Ja, in beschermde stadsgezicht voor geen aantasting waarden.

Wat kost de vergunning?

Leges volgens 2026 tarieventabel; raadpleeg gemeente voor exact bedrag.

Kan het aantal woningen toenemen?

Nee, blijft gelijk tenzij mantelzorg of meerwaarde met positief omgevingstafeladvies.

Buitenplanse afwijking in Zutphen

Voor functietransformatie kantoor, winkel of bedrijf naar woning

•Beleidsregel buitenplanse afwijkingsmogelijkheden 2022
•Beleidsregel transformatie wooneenheid 2023 (binnenstad/Warnsveld)

Hulp nodig bij uw aanvraag?

Vind direct een adviseur die ervaring heeft met bestemmingsplan-afwijken in Zutphen.

Vergelijk specialisten

Gratis en vrijblijvend

Snel antwoord

Een buitenplanse afwijking is nodig als de functietransformatie strijdig is met het omgevingsplan. Dien een omgevingsvergunningaanvraag in via Omgevingsloket.nl. Voldoe aan Beleidsregel buitenplanse afwijkingsmogelijkheden 2022 en voor beschermde gebieden aan Beleidsregel transformatie wooneenhei...

Controleer of binnenplans mogelijk.

Lever schetsontwerp en rapportage deskundige.

Geen vergroting bebouwde oppervlakte of volume.

Doorlooptijd56 dagen (8 weken)

KostenVraag offerte aan

Laatste update: 27-1-2026

Een buitenplanse afwijking Zutphen is verplicht als u een kantoor, winkel of bedrijfspand wilt transformeren naar een woning en dit strijdig is met het omgevingsplan. Volgens de Beleidsregel buitenplanse afwijkingsmogelijkheden gemeente Zutphen 2022 (publicatie 2024) kan het college afwijken voor gebruikswijziging zonder vergroting van oppervlakte of volume. In beschermde stads- en dorpsgezichten zoals binnenstad Zutphen en Warnsveld gelden aanvullende eisen uit de Beleidsregel transformatie naar wooneenheid 2023. Vergelijk vergunningsdiensten in Zutphen op VastgoedVergunningVergelijken.nl.

Wanneer is een buitenplanse afwijking nodig in Zutphen?

Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is vereist als de functietransformatie naar woning strijdig is met het omgevingsplan (artikel 5.1 Omgevingswet). Volgens de Beleidsregel buitenplanse afwijkingsmogelijkheden 2022 mag het college afwijken voor het wijzigen van het gebruik van bouwwerken zonder vergroting van bebouwde oppervlakte of bouwvolume, en aansluitend terrein (vijfde lid). Het aantal woningen blijft gelijk, tenzij mantelzorg. Geen onevenredige aantasting van woon- en leefklimaat, straatbeeld, verkeersveiligheid of aangrenzende gronden. In beschermde stadsgezichten (binnenstad Zutphen, Warnsveld) extra eisen: geen onevenredige aantasting architectonische waarden (deskundigenrapport), binnen contouren hoofdgebouw, voldoen aan Bbl, zelfstandige opgang, min. 30 m² studio of 40 m² appartement, stallingsruimte fietsen, buitenruimte, berging (Beleidsregel transformatie wooneenheid 2023). Vergunningsvrij als binnenplans toegestaan; anders verplicht. Raadpleeg gemeente bij twijfel. (Bron: Beleidsregels 2022/2023, Omgevingsplan Zutphen)

Eisen en voorwaarden voor goedkeuring

Het college maakt een belangenafweging (artikel 3:2 Awb). Algemene voorwaarden: geen milieubelastende bedrijvigheid nabij wonen, geen horeca buiten centrum, geen seksinrichting, geen toename wooneenheden tenzij meerwaarde. In beschermde gebieden: rapportage deskundige geen aantasting waarden, schetsontwerp behoud vorm/indeling, geen wooneenheid achtererf, bijdragen verduurzaming, eigen voordeur, tekening oppervlakte, geen beperking naastgelegen panden, oplossing afval/brievenbussen/bellen, buitenruimte, berging. Maatwerk mogelijk bij bijzondere omstandigheden (artikel 4:84 Awb). Nadeelcompensatieovereenkomst vereist. (Bron: Beleidsregels 2022/2023)

Aanvraagprocedure en benodigde documenten

Dien aanvraag in via Omgevingsloket.nl. Voeg toe: situatietekening bestaand/nieuw, schetsontwerp, deskundigenrapport (bij beschermd gebied), Bbl-onderbouwing, oppervlaktetekening, nadeelcompensatieovereenkomst (1 week voor deadline). Beslistermijn 8 weken, verlengbaar. Omgevingstafel voor belangenafweging. (Bron: Omgevingsplan Zutphen, Beleidsregels)

Kosten en leges

Leges voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit volgens Tarieventabel 2026: verhoogd tarief voor overige activiteiten. Specifieke bedragen niet vermeld in beschikbare documenten; raadpleeg gemeente voor actueel tarief (tarieven 2026). Extra: adviescommissie, bodemonderzoek indien nodig. (Bron: Tarieventabel 2026)

Doorlooptijd en geldigheidsduur

Standaard 8 weken; complexere gevallen verlengbaar tot 26 weken. Vergunning geldig zolang activiteit niet wijzigt. (Bron: Omgevingswet)

Voorwaarden & vereisten

Geen onevenredige aantasting woon- leefklimaat, beeld, verkeer, aangrenzende gronden(verplicht)

Documenten: Belangenafweging

Binnen contouren hoofdgebouw (beschermd gebied), min. oppervlakte 30/40 m²(verplicht)

Documenten: Schetsontwerp, Deskundigenrapport, Oppervlaktetekening

Voldoen Bbl, zelfstandige opgang, stallingsruimte, buitenruimte(verplicht)

Documenten: Bbl-onderbouwing

Nadeelcompensatieovereenkomst(verplicht)

Documenten: Overeenkomst

Aanvraagproces

Volg deze stappen voor uw bestemmingsplan-afwijken aanvraag:

Voorbereiding en vooroverleg

Controleer omgevingsplan en beleidsregels. Vraag vooroverleg aan bij gemeente (omgevingstafel).

Vooroverleg

Indienen aanvraag Omgevingsloket

Dien complete aanvraag in met documenten.

8 weken

Behandeling en besluit

Belangenafweging, mogelijk raadadvies bij gevoelig.

Verlengbaar

Tip

Professionele hulp nodig?

Laat de aanvraag voor uw bestemmingsplan-afwijken in Zutphen over aan een specialist.

Vergelijk specialisten

Kosten overzicht

Leges buitenplanse omgevingsplanactiviteit (overige)

Geen specifiek bedrag in bronnen; actueel tarief bij gemeente (tarieven 2026)

Zie Tarieventabel 2026; verhoogd tarief

Afmetingen

Let op: extra beperkingen

Voor dit gebied gelden aanvullende regels: beschermd stadsgezicht. Neem contact op met de gemeente voor specifieke eisen.

Veelgestelde vragen

Alles wat u moet weten over bestemmingsplan-afwijken in Zutphen

Bronnen

Samenvatting